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[뉴스]헷갈리는 건축용어, 리모델링 VS 재건축 VS 재개발 어떻게 다를까?

2016. 2. 15. 08:00


 

헷갈리는 건축용어

리모델링 VS 재건축 VS 재개발 어떻게 다를까?


 

사람들이 건축과 인테리어에 많은 관심을 가지면서 다양한 건축용어를 혼용해서 사용하는 경우가 자주 발생하고 있습니다. 그중에서도 리모델링, 재건축, 재개발 같은 단어는 의미가 비슷해서 헷갈리는 경우가 종종 있는데요. 그래서 오늘은 한화건설과 함께 이런 용어들의 정확한 의미를 알아보려고 합니다. 지금부터 헷갈리는 건축용어를 함께 알아가 볼까요!

 

 

리모델링 VS  재건축 VS 재개발 비교

▲ 리모델링, 재건축, 재개발 비교표

 

우선 용어에 대해서 자세히 알아보기 전에 간단한 표를 통해 용어들의 차이점을 살펴보도록 하겠습니다. 위의 표에서 보시는 것처럼 리모델링, 재건축, 재개발의 큰 차이점은 그 규모에 있다고 생각하시면 되겠습니다. 건축물 골조를 그대로 둔 상태에서 성능을 개선시키는 것이 리모델링이며, 기반시설을 제외하고 낙후된 건축물만 철거하고 새로 짓는 것이 재건축, 그리고 마지막으로  기반시설을 포함한 주거환경을 개선하는 것이 재개발이라고 할 수 있습니다. 그럼 지금부터 각각의 용어들에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.


 

 

경제적으로 새집 변신! 리모델링

 

리모델링의 사전적 의미는 기존의 낡고 불편한 건축물을 증축, 개축, 대수선 등을 통해서 건축물의 기능향상 및 수명연장으로 부동산의 경제효과를 높이는 것으로 주로 실내 디자인을 통해 변화를 주는 것을 주변에서 쉽게 접할 수 있습니다. 리모델링 제도는 2001년 건축법 시행령 개정으로 도입된 제도로 15년 이상 경과된 공동주택의 경우 전용면적의 30%까지 증축이 가능하다고 합니다. 증축의 범위는 법에서 정하는 부대시설이나 복리시설 등 세대수를 증가시키거나 복리시설을 분양하기 위한 목적이 아닐 경우 가능하다고 하네요. 그래서 인접한 세대와 수직 및 수평으로 통합할 수 있거나, 마감재의 분리가 가능하고, 개별 세대 안에서 구획된 실의 크기 변화를 줄 수 있는 구조가 리모델링에 적합하다고 합니다.


리모델링을 할 경우 주의할 점이 있는데요. 공공의 이익을 저해해서는 안 되고, 주변 시설에 지나친 불이익을 줄 소지가 있을 경우 피해야 합니다. 또한 도시의 미관이나 환경을 해쳐서도 안 되며, 법에서 정한 규모나 범위를 초과해서 진행할 수 없습니다. 글로 읽으면 복잡해 보이지만 간단하게 정리해보면 법에서 정한 테두리 안에서 주변 사람들에게 피해를 주지 않는 경우 리모델링이 가능하다는 의미입니다.

 


리모델링의 장점은 많은데요. 가장 큰 장점 중에 하나는 신축 비용의 30~50%의 비용을 투자하여 높은 신축과 같은 새집 수준의 주거환경을 꾸밀 수 있다는 것입니다. 또한 해체공사 및 구조체 공사에 소요되는 시간이 불필요하게 되어 공사 기간을 획기적으로 단축시킬 수 있다는 장점이 있다고 합니다. 국가적인 측면으로 봤을 때는 리모델링이 활성화되면 건축폐기물의 최소화로 인해 경제적, 환경적 측면으로 유리하기 때문에 지속적으로 지원을 강화하여 리모델링을 활성화 시키고 있다고 하네요. 특히 지금처럼 집값이 많이 오른 상태에서는 새집 구매에 대한 경제적 부담감으로 인해 많은 사람들이 오래된 집을 구입하여 리모델링을 하는 경우가 많다고 합니다. 아파트의 경우 불필요한 베란다 공간까지 실주거 공간을 확장하여 좀 더 큰 평수 아파트 느낌을 받을 수 있습니다.



헌집줄께 새집다오! 재건축

 

재건축은 기존의 낡은 주거공간을 허물고 다시 짓는 것을 말하는데요. 주택건설촉진법에 근거한 것으로 노후되거나 불량한 주택을 철거하고 그 위에 기존 주택의 소유자가 새로운 주택을 건설하는 사업을 말한다고 합니다. 기본적으로 입주민들의 주거환경 개선을 위해서 시행하는 것으로 기존 입주민에게 특별분양을 통해 주택의 우선 선택권을 주게 됩니다. 재건축의 대상은 노후, 불량 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있습니다. 노후, 불량주택의 요건은 건물의 일부가 붕괴되거나 안전사고의 우려가 있는 경우이거나, 20년 이상 경과하여 과다한 유지관리비가 드는 경우, 마지막으로 장의 판단으로 재건축이 불가피하다고 인정되는 경우입니다.


재건축의 절차 법에 의해서 정해져 있기 때문에 반드시 지켜야 하며, 건너뛰거나 순서를 바꿀 수 없는 법적 절차입니다. 재건축 절차는 가장 먼저 집주인들끼리 추진위원회를 구성하고 '재건축 결의'를 해야 합니다. 재건축 결의가 법적인 효력을 얻기 위해서는 전체 구분소유자 중 4/5 이상, 각 동별 2/3 이상이 동의를 해야 한다고 하네요. 결의가 되면 해당 지방자치단체가 평가하는 안전진단 절차를 받아야 하고, 재건축이 가능하다고 판단되면 조합을 설립해 재건축사업에 들어가게 됩니다. 일반적으로 재건축 평균 기간은 약 9년 정도 걸린다고 합니다.

 

▲창원 대원 꿈에그린 조감도

▲ 중계2차 꿈에그린 The First 전경

 

재건축의 장점은 기존의 토지에 건축을 하는 것이기 때문에 토지비용이 발생하지 않아 분양원가가 낮아진다는 점입니다. 또한 기존의 가구수보다 더 많이 지을 수 있기 때문에, 추가 가구를 외부에 분양하여 발생한 수익금으로 원주민의 부담을 줄일 수 있게 되어, 동일 조건의 타 아파트보다 저렴하게 구입할 수 있다고 합니다. 이런 장점을 활용하여 한화건설은 경남 창원시 의창구 대원2구역의 주택 재건축을 통해 창원 대원 꿈에그린 80가구를 지었습니다. 창원 대원 꿈에그린은 친환경 단지에 태양광발전 시스템을 도입하는 등 입주민의 삶의 질을 높히기 위해 많은 노력을 하였습니다. 또한 인구밀집이 높고 노후된 아파트가 많아 새집이 필요한 노원구에 한화건설이 중계2차 꿈에그린 The First를 공급하여 많은 인기를 얻고 있습니다.



새로운 주거환경의 탄생! 재개발


대부분의 사람들이 재건축과 재개발을 혼용해서 쓰는 경우가 많다 보니 가장 많이 헷갈려 하는 것 같습니다. 낙후된 기존 건물을 부수고 새로운 건물을 짓는다는 점에서는 공통점이 있는데요. 재건축과 재개발의 가장 큰 차이점은 재개발은 공공사업의 성격을 띠고 있다는 점에서 재건축과는 다르다고 할 수 있습니다. 주거환경이 낙후된 지역에 도로, 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하고 주택을 신축하여 주거환경뿐만 아니라 도시경관을 재정비하는 사업이 바로 재개발이라고 한다고 하네요. 

 


물론 아무 곳이나 재개발이 시행되는 것은 아닙니다. 재개발 정비계획 수립대상구역은 원칙적으로 토지가 대지로서 효용을 다할 수 없게 되거나, 도시 환경이 현저하게 불량하게 될 우려가 있는 지역, 건축물이 노후 됐거나 밀집되어 있어 구역 안의 토지를 합리적으로 이용하기 힘든 지역, 인구가 과도하고 밀집되어 기반시설 및 주거환경이 열악한 지역, 그리고 마지막으로 정비기반시설이 현저히 부족해서 재해 발생 시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역이라고 합니다. 즉 간단하게 설명하자면 낙후되고 좁은 지역에 인구가 밀집되어 주거환경으로서 제대로 된 역할을 할 수 없다고 판단되는 지역이 재개발 대상이 된다는 것입니다.

 

 

재개발을 통해 얻을 수 있는 긍정적인 효과는 공공의 도시계획 사업으로 토지를 합리적이고 효율적으로 이용할 수 있으며, 도로나 상하수도 등 기반시설을 정비함으로써 도시경관을 재정비하여 도시기능을 회복할 수 있다는 것입니다. 다시 말해 쾌적한 주거 환경을 창출하는 것이라고 할 수 있습니다. 이런 긍정적인 효과를 바탕으로 2002년 처음 은평지구, 길음지구, 왕십리지구 3곳을 시작한 뉴타운 사업이 우리가 대표적으로 알고 있는 재개발 사업입니다. 한화건설은 부산 연지 1-2구역 주택재개발 정비사업 시공사로 선정되어 부산 연지 꿈에그린(예정) 총 1,113가구를 공급할 예정입니다.

 

지금까지 리모델링, 재개발, 재건축에 대해서 다양하게 알아보았습니다. 이제 비슷해 보였던 건축용어들이 조금 더 명확하게 구별되시죠? 건축에 관한 관심이 높아지면서 다양한 전문 용어들을 접하다 보니 때로는 의미가 혼용되어 사용되는 경우가 발생하는 것 같습니다. 앞으로도 헷갈리는 건축용어를 한화건설 블로그에서 지속적으로 알려드릴 예정이니 많은 관심 부탁드릴게요.



Posted by 한화건설 공식 블로그

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  1. 김준호 2016.02.15 09:59  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    재건축, 재개발 같이 사용했는데 의미가 조금 다르네요 ^^;;

  2. 박상미 2016.02.16 10:25  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    아~ 그렇군요. 그냥 비슷한 줄 알았는데...
    정리 잘 해주셔서 이해가 잘 되네요. ㅎ

  3. 지나가다 2016.02.17 16:29  댓글주소  수정/삭제  댓글쓰기

    리모델링에서 가장 중요한 부분인
    안전진단에 대해서는 별 말씀이 없으셔서. ^^

    사실 사람들이 가장 우려하는게 리모델링의 경우는 안전진단이죠. 특히 예전에는 지금보다 감리체계도 불안하고 그래서 안전율이 허용하는 범위내에서 철근이나 콘크리트의 부실이 있었다고들 하죠. (일부의 문제였다고 믿습니다만)

    아무튼 그 과정에서 안전진단을 책임있게 가져갈 수 있는지의 문제가 제1로 논의되어야 할 것이라고 보입니다. 게다가 최근에 내력벽까지 철거하는 (하중을 받아주는 벽) 정책이 추진된다는 이야기와 함께 수직증축으로 세대수를 늘리겠다는 야심찬 계획이 있죠 (아직 현실화되진 않았지만), 이럴 경우 3rd party의 안전진단이 훨씬 더 중요해지는데, 그 공신력은 어떻게 담보해낼 것이며, 정책을 추진하려는 의지가 있는 집단 (조합일 수도 있고, 건설사일 수도 있으며, 경기부양을 생명줄로 삼고 있는 정부일 수도 있죠)의 입김에서 그들이 용감하게 No. 라고 말할 수있는지에 대한 고민도 해야되는게 아닌가 생각합니다.

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