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건축 이야기/건축인사이드

부동산 계약 시 반드시 확인하자! ‘등기부등본’ 제대로 보는 법

2019. 3. 18. 14:56




안녕하세요. 한화건설입니다. :)


최근 한 P2P대출업체가 신축 모텔 사업에 투자하면 고수익을 주겠다고 상품을 개시했으나 모두 허위로 밝혀진 사건이 있었습니다. 업체 대표는 P2P업체를 모텔 신탁등기 2순위 수익권자로 등록해 안전하다고 했지만, 등기부등본에는 업체 이름이 말소된 상태였습니다. 검찰은 “피해자들이 ‘등기부등본’만 확인했어도 피해를 보지 않았을 것”이라고 말해 등기부등본의 중요성이 다시 한 번 부각됐었는데요.


여기서 말하는 ‘등기부등본’에 대하여 잘 알고 계시나요? 부동산 계약 경험이 없는 사람들은 물론, 계약 경험이 있더라도 놓칠 수 있는 부동산 계약을 위한 필수 서류 ‘등기부등본’.


오늘은 한화건설과 함께 ‘등기부등본’에 대해 알아보도록 하겠습니다.




■ 등기부등본이란?

 



부동산 등기부등본은 부동산에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있는 공적 장부입니다. 부동산의 주소지, 면적부터 소유권, 저당권, 가압류 등의 권리설정 여부까지 확인할 수 있습니다.




■ 등기부등본 열람 및 발급, 어떻게 해야 할까?




등기부등본 열람은 대법원 인터넷등기소( www.iros.go.kr )를 통해 간단히 확인 가능합니다. 인터넷 등기소 홈페이지를 접속 → 등기 열람/발급 카테고리 클릭 → 부동산 카테고리 클릭 → 해당 부동산 주소를 입력하면 됩니다. 열람은 700원, 발급은 1,000원의 비용이 발생합니다.

만약 인터넷 사용이 어려운 경우에는 공인중개업소를 통해 받아볼 수도 있습니다.




■ 등기부등본의 종류는?


등기부등본 내 부동산구분은 집합건물, 토지, 건물, 총 세 가지로 나뉩니다. 건물 등기부등본은 해당 지번의 건축물, 토지 등기부등본에는 해당 지번의 토지에 대한 권리관계 및 현황이 기재되어 있습니다.

‘집합 건물’은 아파트 혹은 오피스텔처럼 각 세대 마다 소유주가 다른 건물을 칭하는데요. 집합건물 등기부등본은 건물 전체에 대한 내역과 세대별 전유부분에 대한 면적, 그 비율에 따른 토지 지분권이 표시됩니다.




■ 등기부등본을 통해 확인해야 할 사항




등기부등본은 해당 부동산의 건축연도, 면적, 권리관계의 이동 등 부동산에 관한 개요와 히스토리가 담겨있어 ‘부동산 신분증’이라고도 불립니다. 그럼 세 항목으로 구성되어 있는 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구에 대하여 꼼꼼하게 살펴보겠습니다.



1) 등기부등본 확인의 시작, 표제부

첫 번째 항목 표제부를 알아보겠습니다. 표제부는 부동산 외관을 표시하는데요, 등기한 순서와 함께 접수 날짜 및 부동산 소재지, 지번, 지목, 층별 면적, 구조, 층수, 용도 등 건물 자체에 대한 내용이 담겨 있습니다. 부동산을 확인할 때 가장 먼저 봐야 하는 부분이 표제부가 되겠죠?



2) 갑구에서 ‘권리관계’ 확인하기

갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계에 관한 등기사항이 기재되어 있습니다. 등기를 한 순위 번호와 함께 등기 목적, 접수일, 등기 원인(가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등) 및 권리자를 알 수 있습니다. 등기부등본 갑구에 경매 혹은 압류 기록이 많다면, 소유권 관련 분쟁 소지에 대한 주의가 필요합니다.

소유권 관련 권리관계는 시간 순으로 표기되기 때문에 거래를 원하는 부동산의 현재 소유주는 갑구의 가장 마지막 부분에 나와 있습니다



3) 가장 중요한 을구, ‘저당권 설정’ 확인




등기부등본에서 가장 중요하게 확인해야 할 부분은 ‘저당권 설정 여부’입니다. 바로 등기부등본의 ‘을구’에서 확인할 수 있는데요, 해당 부동산의 소유권 외 전세권, 지역권, 지상권, 저당권에 대한 내용이 포함되어있습니다.

만약 을구의 등기목적란에 근저당권설정이라고 표시되어 있고, ‘권리자 및 기타사항에 채권최고액(우선변제권이 있는 금액으로 빌린 돈의 120%~130%로 설정) 1억원’이라고 표시되어 있다면 이 부동산이 은행에 1억원 저당 잡혀있다는 의미입니다. 건물의 소유주가 은행에 빌린 돈 1억을 갚지 못하면 해당 건물은 경매로 넘어가게 되고, 세입자는 보증금을 받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 계약 전 ‘저당권 설정’을 반드시 확인해야 합니다.




■ 등기부등본 확인 후 건축물대장도 살펴보기




등기부등본을 꼼꼼하게 확인했다면 건축물 자체의 내용이 담긴 건축물대장의 확인도 필요합니다. 건축물대장에는 건축물의 위치, 면적, 구조, 용도, 층수 등과 건축물 소유자의 성명, 주소, 소유권 지분 등 소유자 현황이 등록되어 있습니다. 엘리베이터는 몇 개인지, 주차장의 면적은 어떠한지, 각 층의 면적은 어느 정도인지 등 건축물에 대한 모든 사항을 한눈에 확인할 수 있습니다. 등기부등본은 유료인 반면, 건축물대장은 정부민원포털 무료로 열람 및 발급 가능하며, 민원24( www.minwon.go.kr )에서 간단히 확인할 수 있습니다.




오늘은 부동산 등기부등본에 대하여 요모조모 알아봤습니다. 공인중개사 혹은 집주인 의견에 끌려 잘못된 거래를 하지 않으려면 부동산 구입 전 해당 부동산에 대한 정보를 적극적으로 알아보면 좋겠죠? 부동산은 거래는 ‘아는 게 힘’ 입니다. 안전한 거래를 위해 꼭 알아봐야 하는 등기부등본과 건축물대장에 대한 정보가 유용하셨기를 바랍니다.


한화건설은 다음에도 유익한 정보로 찾아오겠습니다.







Posted by 한화건설 공식 블로그

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