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건축 이야기/건축인사이드

고층건물과 '초'고층건물 차이는? 건축물 높이·층수 산정방법


안녕하세요, 한화건설입니다. 최근 '나만의 집짓기', '꼬미빌딩 갖기' 등과 같이 일반인들도 건축에 대한 관심이 지속적으로 증가되고 있습니다. 이런 트렌드 속에서 건축 양식이 복잡해지면서 실제 건물의 높이나, 층에 대한 기준을 산정하는 것은 결코 쉽지 않은 상황인데요. 


이런 고민에 대한 궁금증을 말끔히 해결해 드리기 위해 준비했습니다. 건축물 높이와 층수 계산의 모든 것입니다.


 

■ 건축물의 높이 산정방법 


 ▣ 원칙 - 지표면부터 건축물 최상단까지

▲ 건축물 높이 산정의 일반 기준(가로구역 높이제한이 없는 경우)  ⓒ이재인 



건축물 높이 산정의 일반 기준은 지표면으로부터 건축물의 상단까지입니다. 다만 건축물의 1층이 필로티 구조인 경우(가로구역별 건축물 높이제한 구역 내 일조권 적용을 받지 않는 경우 제외)는 필로티의 높이를 제외하고 2층부터 높이를 산정합니다. 



 

▲ 필로티 건축물의 높이 산정 기준

(좌) 가로구역 높이제한 구역 내 일조권 적용시 

(우) 가로구역 높이제한이 없는 경우 

 ⓒ이재인 



 ▣ 대지 높이 차가 있을 경우 - 평균 높이를 지표면으로 


이 밖에 건축물과 건축물이 접하고 있는 전면도로의 노면 간 높이에 차이가 있을 경우에 높이 산정의 기준인 지표면을 어디로 볼 것이냐가 문제가 되는데요. 


 

▲가중평균 높이 선을 기준으로 한 건축물의 높이  ⓒ이재인



이 경우, 건축물 대지면 높이와 전면도로의 지표면 간의 높이 차를 1/2로 가중평균한 지점을 수평면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다.


위 그림처럼 건축물 대지와 전면도로 지표면의 높이 차가 3m일 경우, 건축물의 높이는 전면도로 최저점(3m)을 기준으로 하지 않고, 전면도로 지표 최저점과 건축물 대지 수평표면 높이 차를 1/2로 나눈 1.5m를 기점으로 건축물의 높이를 산정합니다.  



 

▲ 지표면 간 고저차가 있는 경우의 건축물 높이 산정 기준  ⓒ이재인 



일조권 적용을 받는 가로구역에서 건축물 대지의 지표면과 인접 대지의 지표면 간에 높이 차가 있을 수 있습니다. 이 경우에는 높이가 낮은 대지에 건축물은 두 지표면의 평균 수평면을 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다. 



 ▣ 주상복합 - 용도지역에 따라 공동주택 최저점을 지표면으로 인정


 

▲ 전용·일반주거지역을 제외한 지역에서 ‘주상복합’의 건축물 높이 기준  ⓒ이재인 



주상복합처럼 공동주택과 다른 용도가 혼합된 건축물이 전용주거지역과 일반주거지역 외에 있을

때는 높이 산정방식이 다른데요. 



이 경우, 「건축법」은 인센티브를 인정해 공동주택이 시작되는 층수의 가장 낮은 지점을 그 건축

물의 지표면으로 보고 건축물의 높이를 산정합니다. 



인센티브를 주는 이유는 주거지역 외 지역에서 더 높은 층수의 공동주택 건축을 유도해 도심 공

동화현상을 방지하기 위함이라고 합니다. 



 ▣ 옥탑방 - 일정 면적·높이 이상일 경우만 건축물 높이로 산입



 

▲건축물 옥상에 옥탑 등 설치물이 있는 경우의 높이 산정 기준  ⓒ이재인



옥상에 설치된 시설물(승강기탑, 계단탑, 망루, 장식탑, 옥탑 등)은 해당 시설물이 건축물의 건축면적의 1/8이하(주택법 상 사업계획승인 대상 공동주택이고 세대별 전용면적이 85㎡인 경우에는 1/6)이고 높이가 12m를 넘을 때만 초과한 부분을 건축물 높이에 산입합니다. 


지붕마루장식이나 굴뚝, 방화벽의 옥상돌출부와 난간벽 등의 구조물은 건축물 높이에 산입하지 않습니다. 


■ 건축물 층수 산정방법 

 


▣ 건축물 층수 = 구조바닥의 개수


건축물의 층수란 지하층을 제외한 지상 건축물 ‘층’의 개수를 말합니다. 「건축법」은 ‘층’을 ‘구조바닥(슬라브)’이라고 정의하는데요. 이 기준에 따라 지하층과 천장을 제외한 구조바닥의 숫자에 따라 건축물의 층수가 결정됩니다.



 

▲ 건축물 층수 산정의 일반기준 (좌) 1층 (우) 2층  ⓒ이재인



층수의 표현 방식은 나라마다 다른데요. 국내에서는 지표면 첫 층을 1층이라 부르는 반면, 서양

에서는 우리가 1층이라고 부르는 지표층을 ‘0’층 또는 ‘G(ground)'층으로 보고 2층부터 1층이라 

부르는 나라도 많다고 합니다. 


최근에는 건축물이 다양해지면서 층수 산정이 모호한 건축물들이 생겨나게 되었는데요. 국내 「건축법」은 층수 산정의 세부 기준을 케이스 별로 규정하고 있습니다. 



 ▣ 옥탑방 - 일정 면적 초과일 경우만 층수 산입



 

▲옥탑 면적이 건축면적의 1/8을 초과하는 경우 옥탑을 층수에 산입  ⓒ이재인



건축물의 옥상에 설치된 옥탑방 등의 시설물을 독립된 1개 층으로 볼 것이냐는 앞서 설명한 건축물의 높이 산정 기준과 같습니다. 



일반 건축물의 경우 옥상에 설치된 건축물 바닥의 수평투영면적 합계가 해당 건축물 옥상 전체 면적의 1/8을 초과할 때 건축물의 층수에 산입합니다. 



 ▣ 층 구분 불명확한 건물 - 4m마다 1개 층


▲ 독일 폭스바겐의 주차타워 건물 (출처=WIKIMEDIA COMMONS)



층의 구분이 명확하지 않은 건축물은 건축물의 높이 4m마다 하나의 층으로 보고 그 층수를 산정합니다. 건물 내 중간 층 구분은 없고, 1층 바닥과 천장이 하나로 있는 주차빌딩이 좋은 예입니다.

 


 

▲층 구분이 명확하지 않은 주차건물의 층수 산정 사례 ⓒ이재인



가령 40m 높이의 기계식 주차빌딩의 경우 층수 산정의 원칙에서 보면 실제 높이와 관계 없이 1층입니다. 하지만 「건축법」은 이렇게 층 구분이 모호한 경우, 4m마다 1개 층으로 보기에 이 주차빌딩은 10층입니다. .



▣ 각 부분 층수가 다른 ‘중층’건물 - 최고층이 건축물 층수

 

중층구조 건물인 한국방송통신대학교 본부 (출처=한국방송통신대학교)



이 밖에 건축물 내부에 다양한 층이 복합적으로 설계된 ‘중층’도 층수 산정이 애매한데요. 이렇게 건축물 내부에 각 부분 별로 층수가 다른 경우에는 그 중 가장 많은 층수를 그 건축물의 층수로 봅니다. 



 

▲건축물의 부분에 따라 층수가 다른 중층 건물의 층수 산정 기준 ⓒ이재인



■ 고층건축물과 ‘초’고층건축물의 차이는?



고층건축물은 통상 높이 20m, 6층 이상으로 엘리베이터를 설치한 건물을 말합니다. 최근에는 고층 건물이 많아져 ‘초고층 건물’을 따로 규정하고 있는데요. , 「건축법」은 높이가 120m 이상이거나 층수가 30층 이상인 건축물을 초고층 건물로 보고 있습니다. 



고층건축물은 별도의 피난안전구역과 대피공간을 확보한 비상계단을 의무적으로 설치해야 합니다. 또한 화재예방 및 피해를 최소화하기 위해 구조내력, 피난시설, 내화구조, 승강기 설치 기준을 일반 건축물보다 엄격히 적용합니다. 



오늘은 건축물의 높이와 층수 산정 방법에 대해 알아봤습니다. 건축물의 높이와 층수 산정방법은 건축주가 되어 자신의 건물을 지을 계획이 있는 분들에게 특히 중요한데요. 오늘 소개해드린 일반적인 산정방법을 원칙으로 건축물을 건설할 부지가 속한 용도구역의 적용 규정에 따라 더 정확히 따져볼 필요가 있습니다. 


한화건설은 더욱 흥미로운 건축 이야기와 함께 다시 찾아오겠습니다. 



  • 문산용 2018.03.08 13:33

    잘보고갑니다

  • 김광민 2018.06.20 17:41

    본문 내용중 30층 이상 또는 높이 120m 이상의 건축물은 '고층건축물'이고, '초고층건축물'이란 50층 이상 또는 높이 200m 이상의 건축물을 말함.

    • 믿음dketv 2019.07.18 10:51

      잘못 보신 것 같아요.

      고층건축물: 높이 20 m and 6층 이상
      초고층건축물: 높이 120 m or 30층 이상

      이라고 나와있습니다.

    • 바로잡습니다 2019.10.16 14:32

      건축법 시행령 제2조(정의)

      15. "초고층 건축물"이란 층수가 50층 이상이거나 높이가 200미터 이상인 건축물을 말한다.
      15의2. "준초고층 건축물"이란 고층건축물 중 초고층 건축물이 아닌 것을 말한다.
      이라고 법으로 정의하고 있습니다.
      따라서 수정이 필요합니다.

      30층이상 120m이상은 준초고층이라고 하는 것이 정확할 듯 합니다.

    • 착한사람 2020.03.02 15:30

      본문에서 잘못 설명한부분이 있어 혼란이 생기는거같아 정확한 법적정의에 대하여 알려드립니다.

      건축법 제2조 19호
      - "고층건축물"
      30층이상이거나 120미터 이상인 건축물

      건축법 시행령 제2조 15호
      -"초고층건축물"
      50층이상이거나 200미터 이상인 건축물

      건축법 시행령 제2조 15의2
      - "준초고층건축물"
      고층건축물중 초고층건축물에에 해당하지 아니하는 건축물
      ex) 45층이면서 높이가 175미터인 건물.

  • 믿음dketv 2019.07.18 10:53

    왜 일조권 받는 지역은 높이 측정이 그렇게 되나요? 가로지역은 뭔가요?
    인센티브를 주면 왜 주거지역 외의 지역에서 더 높은 공동주택 건설이 유도되나요?

    • 믿음dketv 2019.07.18 10:59

      옥탑방 높이 측정 얘기에서 방 높이 측정 얘기에서 밑면적이 1/8 이상이라고 해야 될 것 같은데 이하라고 쓰셨네요. 그리고 높이가 12 m 이상이나 되어야 한다고 하셨는데 12 m면 너무 높은 거 아닌가요? ;;

    • 우라라 2020.06.05 13:38

      이분 건축도 모르면서ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ계속 혼자 저러네

      아주 기본적인 고층과 초고층의 개념도 모르고 법에 저따구로 안나와 있는데

  • 건잘못 2020.10.09 19:35

    만약, 10동의 아파트를 지을 때, 1개 동만 50층이고 나머지 9개 동은 10층 미만으로 지었다면 이 아파트 단지는 초고층아파트 단지인가요?